¿Cómo calcular la nueva plusvalía municipal?

¿Cómo calcular la nueva plusvalía municipal?

Con los coeficientes para poder calcular la base imponible, que se actualizarán según los Presupuestos Generales (PGE) 2023 en los ayuntamientos que lo consideren oportuno, podemos calcular mediante los nuevos cálculos de la Plusvalía Municipal y saber cuál será el impuesto a pagar al vender una vivienda.

Se ofrecen dos alternativas a los particulares que vendan su vivienda para poder optar por el más favorable para cada uno. 

• Mecanismo real: se calcula sobre la diferencia entre el coste efectivo de la compra y de la venta.
• Mecanismo objetivo: se calcula el impuesto sobre el valor catastral del año de compra y del año de venta, el cual se actualizará anualmente.

La opción más ventajosa para el vendedor depende de la diferencia de estos dos datos y el diferencial sobre el que se realice el cálculo del nuevo impuesto de la plusvalía municipal. Con el mismo diferencial, a un vendedor le convendrá más utilizar el dato que sea más bajo.

Además, desde que se aprobó el nuevo cálculo de la Plusvalía se gravan las compraventas realizadas en un plazo menor de un año, es decir, si compramos (o heredamos) una vivienda y la vendemos en un plazo menor a los 12 meses, ahora hay que pagar este impuesto, algo que con la antigua plusvalía no ocurría.

Calcular nueva plusvalía con el mecanismo real

Para calcular la base imponible de la plusvalía municipal debemos restar al valor de venta el valor de compra. Después, debemos multiplicarlo por el porcentaje del valor catastral de la vivienda. Por ejemplo:

• Una vivienda que compramos hace 5 años por 100.000 euros la vendemos por 150.000 euros. Su valor catastral total es de 50.000 (60% de suelo y 40% de construcción)

Base imponible = % valor del suelo x Plusvalía (diferencia entre el precio de venta y compra)

60% de 50.000€ = 30.000€

Calcular nueva plusvalía con el mecanismo objetivo

En este caso se tomaría como referencia la diferencia del valor catastral del suelo en vez de la diferencia entre la compra y la venta de la vivienda.

Para verlo más fácil calculamos cuál seria en este caso la base imponible según el sistema objetivo para saber qué mecanismo nos beneficia más.

Base imponible = valor catastral del suelo x coeficiente

50.000€ x 0,18 = 9.000€

Al obtener un resultado más bajo, nos interesaría escoger este mecanismo para calcular el impuesto de la Plusvalía Municipal. Veamos, a continuación, cuánto deberíamos pagar:

Base imponible x 30% (tipo máximo legal) = Impuesto de Plusvalía

9.000€ x 30% = 2.700€